房子过剩，专家建议不要买？未来谁是接盘者「专家反驳房子过剩的话」

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房子过剩，专家建议不要买？未来谁是接盘者

现在买房的基本以中介商，房价涨都是中介商所为，房子过剩为什么还有人在交易房产呢？一般成本价没有那么高，高出的利润都在中介商的手里，国家收房子空置税，催收房货，中介商必须压价售房，银行以放 贷款价格收回房产，最后 由政府接盘按置分配。

关于我国房产过剩这个问题，所有人都不会有疑问，因为我国楼市在经过二十多年的发展之后，市场上的房子明显已经比人还多了。甚至于还有专家表示：这个房产能满足30亿人的居住需求。要知道我国现在的总人口也才14亿人，可见房子供应过剩有多严重。

那么问题就来了，在房产过剩的背景下，未来谁会是楼市里的接盘侠呢？我个人觉得可能会是以下三种人：

手里有房还没卖掉的炒房者。很多人觉得炒房者肯定是市场上最赚钱的人，但其实就现在的楼市行情来看，随着楼市不断下滑，市场上的房子会变得越来越难卖。所以那些手里还有房产没卖掉的人，未来这些房子很有可能就会砸在自己手里，而这就意味着炒房者会成为接盘侠。

高位站岗的刚需购房者。不管在什么时候，市场上都会出现一批高位买房的购房者，而这些人就是楼市里最典型的接盘侠。因为当购房者在高位接盘之后，后期很有可能就会遇见房价下跌的现象。例如在燕郊就出现这种情况，甚至有人不得不选择断供。

大量拿地盖房的开发商。还是那个老问题，因为随着人口出生率的不断下跌，市场上的购房需求只会变得越来越少，在这样的情况下，市场上的开发商在盖好房子之后，很难把房子卖掉。在这样的情况下，那些拿了大量土地，盖房子的开发商，很有可能会成为接盘侠，毕竟他们手里的房子根本就卖不掉。

所以我一直都在说，现在买房一定要小心，一定要仔细考虑，千万不能随随便便就出手买房，否则后期就很有可能被彻底套牢，就算是刚需也有可能遭遇到房产贬值的风险。

专家说房子过剩，指的是房子的居住属性，而中国房产价值已经转变成了金融属性，属于金融投资品。中国房产租金回报率太低，所以太多房产宁愿丢空，甚至以毛坯房形式存在。原因就是中国金融资本投资市场没有建立起来，股市亏、基金亏、信托亏、各种互联网金融亏，只有投房产最安全。其实专家所谓的房产过剩说也是错误的，学过中学地理都知道，中国人均可耕种土地是全球最少的国家之一，为了粮食安全，国家设立了土地使用红线，即可以建设房产的人均土地是有限制的。所以你买了房子就意味着建设房产土地被占用减少了，那些没有买房子的人就不能占用土地了，就失去被你占用的土地使用权了，事实是上就成了失去权利的弱势群体。

首先，我们来估算一下我国现在有多少房子。由于国家统计局是按照建筑面积公布的，我们这里也通过估算人均建筑面积的形式进行。

除去农村，根据国家统计局2016年底的最新统计数据，我国城市居民人均住宅建筑面积为36.60平方米，城镇总人口7.93亿人，城市居民住宅建筑总面积约为36.60*7.93=290.238亿平方米。

2017-2020年间，我国房地产开发投资完成额累计同比增长分别为7%、9.5%、9.9%和7%。假设房地产开发投资在城市和农村的增速相同，截至2020年底，我国城市居民住宅建筑总面积约为：290.238*1.07*1.095*1.099*1.07=399.884亿平方米。

根据第七次人口普查数据，2020年底我国城镇人口为9.02亿人，城市人均住宅建筑面积为：399.884/9.02=44.333平方米。

按照第七次人口普查家庭平均人口数2.62人计算，每个城市家庭的平均住宅面积约为：44.333*2.62=116.15平方米，基本上是三室一厅甚至三室两厅的配置了，可以满足普通家庭的住宅需求。

因而，从上面的数据来看，在平均水平上，我国当前的房子确实已经可以满足居民的生活需要，房子的数量是比较充裕的，但也不算很过剩。至于要不要买，我的看法是响应国家政策，房住不炒，如果是刚需的话，可以考虑，但目前房价高位运行，也要考虑自身承受能力，能缓则缓。投机的话就不要考虑了，历史证明，与国家政策作对不是明智的选择，没有人愿意当接盘侠，最终投机房产的人会自食其果。

不是专家，但是建议这两年不要买房，等经济更稳定乐观一些再考虑也不迟。

房子过剩的局面早已形成，但凡一个小区，最低往往也有20%以上的空置率。如果持续一个月观察就会发现，无数小区亮灯率可能60%都达不到，毕竟有央行数据支撑，城镇居民40%都有两套以上房产，三套房乃至更多的家庭数以千万计。

至于谁是接盘者，大致有两类，一类是新成长起来的年轻人，一类是进城务工落户的人。

年轻人很容易理解，真正的刚需群体，为了结婚生子孩子读书而买房。现在零零后再过几年就会成为买房的主力，不过考虑到他们父母持有的房产可能不止一套，会对他们提供大力帮助。曾经享受房产红利的一代人，要为下一代人掏腰包，这也是一种平衡。

进城务工人员也很容易理解，不管是农村读大学进入城市工作的，还是没读大学在城市打工有了买房能力的，都是接盘的主力军。

未来落户难度会越来越低，但是户口和教育资源依然会跟房产绑定，考虑到国内租房市场不成熟，问题太多，买房依然是多数人的目标。有了自己的房子，就不用再担心房租持续快速上涨，不用担心频繁搬家，也能放心采购几个大件的家具电器。

最后，之所以不建议这两年买，是因为消费还没有完全恢复，不是每个人的工作都足够稳定，也不是每个人的收入能持续上涨。在这个阶段，降低负债很有必要，而买房是最大的负债。此外，当银行不再把多数贷款投放到房地产领域后，开发商资金压力增大，有降价销售的冲动，二手房限贷也逼迫炒房客降价出售房产，房价中长期向下概率极大。等家庭40%收入足够支付月供，手上有一笔积蓄，再考虑买房不迟。

如果出现房屋严重过剩，你如何应对

　　首先你这个问题问的很专业，相信在近两年，尤其是三四线城市。房屋过剩马上就要成为各城市所面临的问题。至于如何应对，我个人有三点建议仅供大家参考与讨论。

　　一.鼓励农民朋友进城买房

　　山东省菏泽市成武县人民政府已于（2019年3月12日）发布《关于成武县鼓励农村居民进城的实施意见（试行）》。《意见》中指出，农民进城购买首套新建商品房享受每平方米300元的优惠。申请使用商业性个人住房贷款在县城市规划建成区内购买首套普通自住房的农村居民，首付不超过30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍，上限不超过贷款基准利率的1.25倍。相信未来将会有很多城市进行跟进，农民朋友选择城市范围将大大提高。农民朋友的购房补贴也将继续提高，不排除更多免税方面的利好出现。

　　二.修建老年公寓

　　未来中国人口老龄化问题不排除比日本更加严重，政府方面现今已给予民办公寓开办补贴以及运营补贴。其中经民政部门批准办证的、运营一年以后入住率达到60%以上的机构，给予一次性开办补贴：其中自建用房的机构，城市区每张床位补贴3000元，各县补贴2000元；补贴力度以及补贴标准也将会继续提高。

　　三.经济发展平衡，营造当地良好环境，吸引本地及外来>生齿/p>

　　为何要加上吸引本地人口呢，因为现在房产过剩的城市过多处于人口走出去，但进不来的状态。只有营造良好经商环境，当地政府大力给予支持。才能更好的吸引人们留在自己家乡。让自己的家乡更加美好。

　　最后，也希望大家参与讨论并给予建议，谢谢大家支持。

房子饱和了是什么意思

房子饱和就是房子的供大于求，也就是盖房子的数量大于买房子用户的数量了，就是房子过剩了。房子因为需求量过大，，被一些人利用当成了投资，当房子成了投资品，首先就失去了他本来的属性，把炒房当成一种赚钱的手段，是那些有钱人的把戏，他们肥了自己，苦了刚需。

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